Wasser und Abwasser dürfen kumuliert abgerechnet werden

13.08.2009 | Rechte & Urteile

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Juli darüber, ob in einer Nebenkostenabrechnung Frischwasser- und Abwasserkosten zusammen abgerechnet werden können.

Ein Vermieter forderte von seinem Mieter eine Nachzahlung von Nebenkosten. In der zugrunde liegenden Nebenkostenabrechnung von 2005 wurden die Kosten für Wasser und Abwasser insgesamt nach dem ermittelten Frischwasserverbrauch aufgeteilt. Eine Aufteilung in Frischwasser und Abwasser enthielt die Abrechnung nicht. Der Mieter verweigerte die geforderte Nachzahlung mit dem Argument, dass eine Aufschlüsselung hinsichtlich Frisch- und Abwasser fehlte.

Die Karlsruher Richter entschieden zu Gunsten des Vermieters. Dieser hatte die Kosten für Frischwasser und Abwasser in zulässiger Weise abgerechnet. Eine Nebenkostenabrechnung muss durch den Mieter überprüfbar und nachvollziehbar sein. Frischwasser und Abwasser stellen zwar nach der Betriebskostenverordnung unterschiedliche Kostenpositionen dar. Eine Nebenkostenabrechnung ist aber auch dann nachvollziehbar, wenn die in Zusammenhang stehenden Kosten für Frischwasser und Abwasser zusammengefasst abgerechnet werden. Das gilt zumindest dann, wenn die Kostenberechnung für Abwasser an den Frischwasserverbrauch gekoppelt ist.

Ein Mieter kann auch bei dieser Vorgehensweise prüfen, ob die abgerechneten Kosten rechtlich umlagefähig sind und ob der richtige Verteilungsschlüssel verwendet wurde. Ein Vermieter darf somit beide Positionen in einer Nebenkostenabrechnung zusammenfassen (BGH, Urteil v. 15.07.2009, Az. VIII ZR 340/08).

Bei 20% Sanierungsbedarf ist die Amortisation der Kosten der Sanierung unerheblich

30.06.2009 | Rechte & Urteile

Eine Eigentümergemeinschaft beschloss Teile der Fassade zu sanieren. Dieser Beschluss wurde von einem Wohnungseigentümer angefochten. Streitig war, ob eine bauliche Maßnahme vorlag, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Zudem war unklar, ob Wärmedämmarbeiten erforderlich waren. Hierzu musste vorab geklärt werden, inwieweit die Außenwände beschädigt und reparaturbedürftig waren und ob eine komplette Erneuerung überhaupt notwendig war. Der anfechtende Eigentümer wendete ein, dass die beschlossene Maßnahme nicht wirtschaftlich sei.

Das zuständige Amtsgericht prüfte zunächst die Reparaturbedürftigkeit der Fassade durch einen Sachverständigen dahingehend, ob eine Reparatur ausreichend oder eine Erneuerung von Teilen der Fassade erforderlich war. Im Rahmen der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der beschlossenen Erneuerung der Fassade überprüfte es dann auch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme. Nach ständiger Rechtsprechung liegt der maximale Zeitraum, in welchem von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation von Aufwendungen für eine modernisierende Instandsetzung gesprochen werden kann, bei etwa 10 Jahren. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass mehr als 20% der Fassade erneuert werden mussten. Die Sanierung war daher nach Auffassung des Gerichts wirtschaftlich und erforderlich. Denn bei einer notwendigen Erneuerung, die sich auf mehr als 20% der Gesamtfläche der Bauteile erstreckt, ist es unerheblich, wann sich die Kosten amortisieren (OLG Hamm, Beschluss v. 18.11.2008, Az. 15 Wx 139/08).

Sondernutzung: Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung?

17.06.2009 | Rechte & Urteile

Ob ein Sondernutzungsberechtigter auch dazu verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung des von ihm ausschließlich genutzten Gemeinschaftseigentums zu tragen, entschied das Kammergericht in Berlin Anfang des Jahres 2009. Nach der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft hatte ein Sondernutzungsberechtigter die von ihm allein genutzte Terrassenflächen auf einer Garagendecke auf eigene Kosten instand zu halten. Nach einigen Jahren wurde trotz sorgfältiger Pflege die Abdichtung undicht. Die Eigentümergemeinschaft forderte nun den Nutzungsberechtigten auf, die Kosten der Sanierung zu bezahlen. Da dieser sich weigerte, wurde der Rechtsstreit dem Berliner Gericht zur Entscheidung vorgelegt.

Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, dass in der Teilungserklärung lediglich die regelmäßig anfallenden Instandhaltungskosten dem nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer auferlegt wurden. Für die Kosten einer umfassenden Instandsetzung konnte er jedoch nicht herangezogen werden. Instandhaltung und Instandsetzung sind zu unterscheiden, jedoch sind die Grenzen fließend. In der Teilungserklärung war jedoch lediglich die Instandhaltung dem Nutzungsberechtigten auferlegt. Die Erneuerung der Abdichtung stellte aber eine Instandsetzung dar (KG Berlin, Beschluss v. 25.02.2009, Az. 24 W 362/08).

Quelle " Das WEG-Telegramm"

Einzäunung Sondernutzungsbereich

09.06.2009 | Rechte & Urteile

War ursprünglich keine Abgrenzung zwischen den einzelnen Sondernutzungsflächen einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen, weil eine großzügige, offene parkähnliche Freifläche gewünscht war, so kann ein Wohnungseigentümer seine Sondernutzungsfläche später nicht durch „einen tischhohen Maschendrahtzaun“ abgrenzen. Hierin liegt ein von den anderen Eigentümern nicht mehr hinzunehmender Nachteil, der zur Folge hat, dass der einzäunende Eigentümer den Zaun entfernen muss, entschied das OLG Köln.
Praxistipp
Oft wird übersehen, dass Flächen, an denen einzelnen Eigentümern ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, die sie also alleine Nutzen dürfen (z.B. Gartenfläche, Terrasse, KFZ-Stellplatz), weiterhin im Gemeinschaftseigentum stehen. Veränderungen sind also nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer zulässig. Ebenso obliegt den Eigentümern insgesamt die Verwaltung und Instandhaltung der Flächen. Häufig enthält die Gemeinschaftsordnung Gebrauchs- und Kostentragungsregelungen, die den Sondernutzungsberechtigten ermächtigen, die Fläche nach Belieben oder nach bestimmten Vorgaben zu gestalten und ihm auch die Kostenlast aufgeben. Innerhalb dieses Rahmens haben die übrigen Eigentümer dann kein Mitspracherecht und sind von den Kosten befreit.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 16. April 2008, 16 Wx 33/08, BeckRS 2008, 11577

Eigentümer muss Balkontrennwand entfernen

13.08.2009 | Rechte & Urteile

Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig auf ihrem Balkon eine Trennwand als Sichtschutz montieren, weil dies eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Dies hat das Landgericht Itzehoe entschieden.
Im zugrunde liegenden Fall wünschte sich ein Wohnungseigentümer mehr Intimsphäre und errichtete als Sichtschutz zwischen seinem Balkon und dem des Nachbarn eine Trennwand. Der direkt betroffene Nachbar war damit aber ganz und gar nicht einverstanden, da diese Maßnahme seiner Ansicht nach den vorher großzügigen Balkon verändert habe und die freie Sicht beeinträchtige (§ 14 Absatz 1 WEG). Er verwies auf die Teilungserklärung und verlangte die Beseitigung der errichteten Trennwand sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Kein Anspruch auf Sichtschutz
Die Richter des Landgerichts Itzehoe gaben dem Nachbarn Recht. Bauliche Veränderungen sind alle auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweichen. Demgegenüber könne wiederum kein Anspruch auf Sichtschutz dagegen gesetzt werden, da ja auch beim Kauf der Wohnung noch keine Trennwand vorhanden gewesen sei. Die eigenmächtig gesetzte Trennwand musste wieder weg.
Landgericht Itzehoe; Urteil vom 21.01.2008
[Aktenzeichen: 1 S (W) 1/07]
Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Der Vermieter darf bei beendeten Mietverhältnis grundsätzlich auf die Kaution zurückgreifen, auch im Falle der Verpfändung eines Sparguthabens.“

09.06.2009 | Rechte & Urteile

OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.8.2008 – 8 W 34/08
Der Fall:
Für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Ansprüche des Vermieters verpfändete der Mieter dem Vermieter ein Kautionssparbuch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gab es Streit über den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Der Vermieter monierte verschiedene Mängel und betrieb nach fruchtloser Aufforderung an den Mieter, diverse Mängel der Mietwohnung zu beheben, die Verwertung des verpfändeten Kautionsguthabens. Hiergegen wandte sich der Mieter mit einer Einstweiligen Verfügung. Da die Mängel streitig seien, müsse es dem Vermieters verwehrt sein, durch Zugriff auf die Kaution Fakten zu schaffen und den Mieter zu zwingen, Rückforderungsansprüche geltend zu machen.
Das Problem:
Ein Teil der Rechtsprechung steht auf dem Standpunkt, dass, gerade im Falle der Verpfändung eines Bankguthabens, der Vermieter auf die Kaution nur zurückgreifen dürfe, wenn die Forderung gegen den Mieter von diesem anerkannt werde oder rechtskräftig festgestellt sei (z.B.: LG Berlin, Beschl. v. 15.1.2007 – 62 T 5/07;
LG Wuppertal, Urt. v. 27.11.2003 – 9 S 194/03).
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe:
Das OLG Karlsruhe vertritt eine vermieterfreundliche Ansicht. Aus dem Sicherungszweck der Kaution ergebe sich, dass der Vermieter auch dann auf die Kaution zurückgreifen dürfe, wenn die von ihm geltend gemachten Ansprüche umstritten seien.
Es sei dann Sache des Mieters, gegebenenfalls Rückforderungsansprüche wegen einer angeblich zu Unrecht einbehaltenen Kaution geltend zu machen.
Mein Kommentar:
Die Entscheidung ist als richtig zu begrüßen. Es verkehrte den Sicherungszweck der Mietkaution in sein Gegenteil, wenn der Vermieter nur im Falle unstreitiger oder zuvor durchprozessierter Ansprüche Zugriff nehmen könnte.
Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - www.krall-kalkum.de

Nichteigentümer kann nicht Beirat sein

09.06.2009 | Rechte & Urteile

Die Wahl einer Nichteigentümerin zur Verwaltungsbeirätin widerspricht dem Gesetzeswortlaut und ist damit auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, so dass Landgericht Karlsruhe mit Beschluss vom 13. März 2009.
Kommentar
Das Landgericht Karlsruhe hatte die vorliegende Rechtsfrage in einer Kostenentscheidung mit zu berücksichtigen, nach dem die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten. Es stellt klar, dass nach dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ausschließlich Wohnungseigentümer dem Beirat angehören können. Da jedoch grundsätzlich eine Beschlusskompetenz für die Wahl des Verwaltungsbeirats besteht, ist ein Beschluss über die Wahl eines Nichteigentümers lediglich anfechtbar. Wird er nicht angefochten, ist der Beschluss gleichwohl wirksam. In der Praxis werden häufiger beispielsweise nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Eheleute zum Beirat gewählt. Diese müssen jedenfalls nicht um ihr Amt fürchten, wenn ihre Wahl nicht angefochten wurde.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Karlsruhe, Beschluss vom 13. März 2009, 11 S 22/09, ZWE 2009, 168

Beschluss über einen Laubfegeplan / Reinigung der Außenanlagen ist nicht wirksam

09.086.2009 | Rechte & Urteile

Eine aktive Mitwirkung der einzelnen Wohnungseigentümer beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen ist im WEG nicht vorgesehen, sondern lediglich die Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse. Eine Regelung nach der vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann daher nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.
OLG Düsseldorf, 23.6.2008, Az: I-3 Wx 77/08

Mietrückstände: Fristlose Kündigung bleibt gültig

28.04.2009 | Rechte & Urteile

Mietrückstände: Fristlose Kündigung bleibt gültig

In einem jüngst veröffentlichten Urteil hatte der Bundesgerichtshof (BGH) darüber zu entscheiden, ob eine fristlose Kündigung auch dann wirksam ist, wenn bereits vor der Kündigung Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten entstanden waren und zu diesem Zeitpunkt keine Kündigung ausgesprochen wurde. Erfreulicherweise stellten sich die Richter in Ihrer Entscheidung auf die Seite der Vermieter und hoben das vorinstanzliche Urteil auf.

In der zur Entscheidung anstehenden Sache ging es um eine Kündigung, bei der nicht direkt bei Erreichen eines Mietrückstandes von 2 Monatsmieten die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Der Mieter hatte bereits über die zwei Monatsmieten hinaus weitere Mietschulden angehäuft als der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach.

In der vorinstanzlichen Entscheidung erklärte das Gericht diese Kündigung für wirkungslos. Die Richter vertraten hier die Ansicht, dass der Vermieter nur direkt nach einem erreichten Mietrückstand von zwei Monatsmieten hätte fristlos kündigen dürfen. Da die Kündigung später ausgesprochen wurde, hätte zunächst eine Androhung der Kündigung mit dem Hinweise an den säumigen Mieter erfolgen müssen, dass weitere Mietrückstände nicht mehr hingenommen würden. Außerdem vertraten die Richter die Ansicht, dass die Kündigung in einer angemessenen Frist erfolgen müsse und beriefen sich dabei auf § 314 BGB.

Der Bundesgerichtshof war hier ganz anderer Meinung und verwarf das Urteil. Der BGH entschied letztinstanzlich dass die fristlose Kündigung rechtens sei. Der Mieter könne nicht davon ausgehen, dass ihm nicht mehr fristlos gekündigt würde, nur weil diese nicht bereits zum ersten möglichen Termin erfolgte. Die Bundesrichter sahen hierfür keinerlei Grundlage.

Auch eine Androhung der fristlosen Kündigung sei nicht erforderlich. Auch das könne man nicht davon ableiten, dass der Mieter die Kündigung nicht zum frühestmöglichen Zeitpunkt erhalten habe.

BGH, Az: VIII ZR 115/08

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)

TV: Internet-Stream statt Sat-Schüssel

23.03.2009 | Rechte & Urteile

Parabolantennen muss der Vermieter nicht immer dulden.

Die bei vielen Vermietern unbeliebte Anbringung einer Satellitenempfangsanlage kann bei hinreichendem Grund nicht untersagt werden, zum Beispiel wenn ein Mieter mit ausländischen Wurzeln nur so Fernsehprogramme in seiner Muttersprache empfangen kann. Hier steht das Grundrecht auf Informationsfreiheit dem Eigentumsrecht des Vermieters gegenüber. Landen Streitfälle zu einem solchen Thema vor Gericht, wird immer der Einzelfall verhandelt (BGH, NZW 2007, 597).

Das Amtgericht Frankfurt am Main hat nun einer Klage stattgegeben, die eine Mieterin zum Abbau einer angebrachten Sat-Schüssel verpflichtet (Az. 33 C 3540/07-31). Im vorliegenden Fall bestand die Mieterin darauf, über die Antenne Fernsehprogramme aus ihrem ursprünglichen Heimatland zu empfangen. Das Gericht entschied jedoch zugunsten des Vermieters.

Zum einen verwies das Gericht in seiner Urteilsbegründung auf den Umstand, dass die Mieterin mittlerweile eingebürgert sei. Dies sei zwar nur als Lockerung und nicht als Lösung vom Heimatland zu verstehen, dennoch könne die im Grundgesetz festgeschriebene Einschränkung der Informationsfreiheit durch geltendes Recht angewendet werden. Außerdem sei von der Mieterin nicht nachgewiesen worden, dass sie ausschließlich über die Sat-Anlage Fernsehen aus ihrer alten Heimat hätte empfangen können. Die Richter sahen es deshalb als zumutbar an, andere Empfangswege zu nutzen, etwa digitales Kabelfernsehen oder Internet-Streams.

Die Mieterin wurde zum Abbau der Schüssel verpflichtet und eine Berufung nicht zugelassen.

Quelle: www.immowelt.de

Iso-Fenster auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

23.03.2009 | Rechte & Urteile

Ohne Folgen: Wer neue Fenster ohne Einwilligung der Eigentümergemeinschaft einbaut, muss diese nicht wieder entfernen.

Wohnungseigentümer, die alte Fenster gegen wärmedämmende Isolierglas-Fenster austauschen wollen, dürfen dies normalerweise nicht eigenmächtig ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft tun. Denn ein solcher Eingriff ist eine bauliche Veränderung am Gebäude und bedarf laut Gesetz deshalb der Zustimmung der Gemeinschaft. Allerdings: Widersetzt sich ein Wohnungseigentümer dieser Regelung, so hat er keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zitiert das Immobilienportal Immowelt.de ein Urteil des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg (Az.: 24 W 15/07).

Im verhandelten Fall war ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft erbost über seinen Nachbarn, der eigenmächtig moderne Iso-Fenster in seiner Wohnung einbauen ließ. Er forderte von ihm, er solle die Wärmefenster wieder aus- und alte Kastenfenster wieder einbauen lassen. Seine Begründung: Moderne Isolierglas-Fenster können das Raumklima verändern und zur Bildung von Schimmelpilz führen.

Doch mit dieser Argumentation kam der Kunststofffenster-Gegner vor dem Kammergericht nicht durch. Der Einbau der modernen Fenster verursache für die Eigentümergemeinschaft keine konkreten und objektiven Beeinträchtigung: Eine Schimmelbildung in dem Haus gebe es jedenfalls nicht. Außerdem konnte das Gericht durch die neuen Fenster auch keine Beeinträchtigung der Fassadenoptik des Hauses feststellen, ein höherer Instandhaltungsaufwand sei für die Eigentümergemeinschaft.

Quelle: www.immowelt.de

Haushaltsnahe Dienstleistungen II

18.03.2009 | Rechte & Urteile

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Verwalterhonorar für Bescheinigungen rechtens

Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistung und Handwerker sind im Sinne des Paragraf 35a Einkommenssteuergesetz (EStG) steuerlich absetzbar. In der Regel sind Hausbesitzer selbst Empfänger von absetzbaren Handwerker-Rechnungen und können somit auch selber darauf achten, dass ein Handwerker Lohn- und Materialkosten korrekt getrennt aufführt.

Doch wie sieht es bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften aus? „Meist gehen hier die Rechnungen an den Verwalter und zwar für die gesamte Anlage", sagt Marcus Zachmann von der Quelle Bausparkasse. Um seine anteiligen haushaltsnahen Dienstleistungen in der Ausgabesumme steuerlich absetzen zu können, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, sich diese dann gesondert vom Verwalter bescheinigen zu lassen. Für diesen Mehraufwand dürfen Verwaltungen laut aktueller Rechtsprechung ein gesondertes Honorar verlangen (Amtgericht Neuss, Urteil vom 29. 06. 2007, Az. 74 II 106/07).

Auch das Landgericht Düsseldorf hat der Verwalterin einer Eigentumswohnanlage Recht gegeben, die für die Erstellung einer individuellen Bescheinigung über die Höhe der haushaltsnahen Dienstleistungen einen Betrag von 25 Euro verlangte (Beschluss vom 08.02.2008, Az. 19 T 489/07). Die Richter hielten diesen Betrag angesichts des Mehraufwandes für angemessen und wiesen die Beschwerde eines Wohnungseigentümers zurück.

Quelle: www.quelle-bausparkasse.de/

Kündigungsgrund: Mieter müssen Wohnung heizen

13.08.2009 | Rechte & Urteile

Ein Mieter ist verpflichtet, seine Wohnung in den Kältemonaten mindestens mäßig zu heizen.
„Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen", gibt Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse zu beachten. Das Nichtbeheizen einer Wohnung stellt in diesem Fall einen Vertragsverstoß dar.
Das Landgericht Hagen erklärte die Kündigung eines Vermieters deswegen für rechtmäßig. Ein Mieter hatte seine Wohnung seit dem Sommer 2005 nicht mehr beheizt. Die Wohnung stand meistens leer, da der Mann vorwiegend bei seiner Freundin wohnte. Anfang 2007 erhielt er von seinem Vermieter deswegen zwei Abmahnungen. Da nichts geschah, kündigte ihm der Vermieter einige Wochen nach der zweiten Abmahnung die Wohnung.

Durchaus zu Recht, meinte der Richter. Laut Hausordnung habe der Mieter eine Verpflichtung, ausreichend zu heizen. Diese Verpflichtung bestehe zudem grundsätzlich, um Schäden wie zum Beispiel Schimmelbildung zu vermeiden. Dass es noch keine Schimmelbildung gab, sei hierbei ohne Belang. Für eine Kündigung reiche es aus, wenn eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung" durch den Mieter vorläge. Zudem hätte der Mieter nicht auf die Abmahnungen reagiert (Urteil vom 19.12 2007, Az. 10 S 163/07).

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de/

Wohnungsmangel: Keine Kostenerstattung bei eigenmächtiger Beseitigung durch Mieter

18.03.2009 | Rechte & Urteile

Ein kritischer Punkt zwischen Vermieter und Mieter sind Mietminderungen. Diese kommen in der Regel in Frage, wenn ein Mangel vorliegt und dadurch die Benutzbarkeit der Wohnung tatsächlich eingeschränkt wird. „Unterlässt der Mieter jedoch die Mangelanzeige beim Vermieter und kann dieser aufgrund dessen keine Abhilfe schaffen, so entfällt jedoch das Minderungsrecht", betont Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse.

Reagiert der Vermieter auf die Bitte der Mangelbeseitigung nicht und lässt den Schaden nicht beheben, so hat der Mieter das Recht, selbst einen Handwerker zu beauftragen. „Lässt ein Mieter jedoch eigenmächtig einen Mangel der Mietsache durch einen Handwerker beseitigen, ohne dass der Vermieter damit in Verzug ist, so hat er keinen Anspruch auf Kostenerstattung der Handwerkerrechnung", warnt Susanne Dehm. Als Ausnahme könne lediglich gelten, wenn die schnelle Mangelbeseitigung zwingend notwendig war.

Vermieter dürfen nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, urteilte auch der Bundesgerichtshof. In einem Fall hatte eine Mieterin eigenmächtig einen Installateur mit einer Heizungsreparatur beauftragt und wollte danach die Rechnung vom Vermieter ersetzt bekommen. Der BGH lehnte dies ab (Urteil vom 16. Januar 2008, Az. VIII ZR 222/06).

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de/

Wohnungsmangel: Keine Kostenerstattung bei eigenmächtiger Beseitigung durch Mieter

Haushaltsnahe Dienstleistungen

03.03.2009 | Rechte & Urteile

Bei der Barzahlung einer Handwerkerleistung, die an der selbst genutzten Immobilie durchge-führt wird, entfällt die Möglichkeit, die Ausgaben steuerlich im Rahmen des § 35a EStG geltend zu machen. Dies hat jetzt endgültig der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 20. November 2008, Az. VI R 14/08).

Die Münchner Richter bestätigten damit die Auffassung des Finanzgerichts Sachsen-Anhalt, wo-nach die gesetzliche Regelung des § 35a EStG rechtmäßig sei. Dem Wortlaut dieser Vorschrift nach sei nach Ansicht des BFH nicht zu entnehmen, dass die Barzahlung von Handwerkerrechnungen ohne Einbindung eines Kreditinstituts und damit ohne jegliche bankmäßige Dokumentation des Zahlungsvorgangs die formellen Vor-aussetzungen der Steuerermäßigung nach § 35a EStG erfülle. Wenn der Gesetzgeber mit der Steuerermäßigung des § 35a EStG den Zweck verfolge, einen Anreiz für Beschäftigungsverhält-nisse im Privathaushalt zu schaffen und die Schwarzarbeit in diesem Bereich zu bekämpfen, so sei § 35a Abs. 2 Satz 5 EStG eine folgerichtige Ausgestaltung dieser gesetzgeberischen Zielsetzung. Diese Vorschrift entspreche – typisierend - dem Erfahrungssatz, dass Barzahlungen regel-mäßig wesentliches Kennzeichen der Schwarzarbeit im Privathaushalt sind. Gegen das Erforder-nis der unbaren Zahlung von Handwerkerleistungen bestehen nach Ansicht des BFH auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Das am Gemeinwohl orientierte Ziel des Gesetzgebers, die Schwarzarbeit im Privathaushalt zu bekämpfen, rechtfertige die Ungleichbehandlung unbarer und barer Zahlungsvorgänge. Auch in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige kein eigenes Bankkonto hat, sei die gesetzgeberische Vorgabe erfüllbar, Handwerkerrechnungen unbar zu begleichen. Denn auch ohne eigenes Konto seien die Voraussetzungen des § 35a zu erfüllen, indem der Rechnungsbetrag bei einem Kreditinstitut eingezahlt und sodann auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen wird, so der BFH abschließend.

Hinweis

Im Falle der Beauftragung eines Handwerkers für Arbeiten an der selbstgenutzten Immobilie sollten Steuerpflichtige immer auf die unbare Zahlung der Rechnung bestehen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit derartiger Arbeiten wurde zudem ab 2009 deutlich verbessert. Betrug die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im vergangenen Jahr maximal 600 Euro (20 Prozent von maximal 3.000 Euro), so wurde diese Summe ab 2009 verdoppelt. Die Steuerermäßigung beträgt für Arbeiten, die seit dem 1. Januar 2009 ausgeführt werden, maximal 1.200 Euro (20 Prozent von maximal 6.000 Euro).

Quelle www.immobilienverwalter.de

Balkonsanierung im Wohnungseigentum - zahlt auch derjenige, der gar keinen Balkon hat?

von Rechtsanwalt Martin Spatz, München

Auf ca. 25 Mrd. € wird der auf Wohnungseigentümergemeinschaften in den nächsten 5 Jahren zukommende Sanierungsaufwand geschätzt. Vielfach entwickelt sich dabei innerhalb der Gemeinschaften Streit über die Verteilung der Sanierungskosten bei Maßnahmen an Teilen des Gemeinschaftseigentums, welche nur einige Eigentümer nutzen können, während andere Eigentümer von einer Nutzung ausgeschlossen sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09 - über die Kostenverteilung einer Balkonsanierung in einer kleineren Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten. Nur sechs Wohnungen hatten einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthielt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten der Sanierung der Balkone nicht nur von den Eigentümern der Wohnungen mit den Balkonen, sondern von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind. Auch die mit der Reform des WEG im Jahr 2007 eingeführten Regelungen zum Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels konnten kein anderes Ergebnis herbeiführen.

Der BGH stellte zunächst klar, dass Arbeiten am Balkon, soweit sich diese nicht auf den Innenanstrich und den Bodenbelag beschränken, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum darstellen. Enthält die Teilungserklärung keine anderweitige Kostenregelung über Balkone, bestimmt sich die Kostenverteilung somit auch im Falle der Balkonsanierung nach der allgemeinen Kostenregelung über die Verteilung der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum (soweit in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt wird, richtet sich die Verteilung der Kosten nach § 16 Abs.2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile).

Ein Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung - entweder aus § 10 Abs.2 Satz 3 WEG (als generelle Änderung auch für die Zukunft) oder nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (als Einzelfallregelung für die konkrete Maßnahme) - ergibt sich nach Ansicht des BGH nicht schon dann, wenn die abgeänderte Kostenverteilung dem unterschiedlichen Nutzen am Balkon Rechnung trägt, sondern erst dann, wenn ein „Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“

Das Maß der Kostenmehrbelastung ist also nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel. In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch auch nach der Reform des WEG weiterhin erheblich bleiben.

Quelle: www.immorecht-anwalt.de

info@raspatz.de

Dietlindenstr. 15, 80802 München

Tel. 089 442398 74

Kindergeschrei muss geduldet werden

Lärm durch spielende Kinder ist nach ganz überwiegender Auffassung in der Rechtsprechung gerade in einem Mehrfamilienhaus als ortsüblich anzusehen. Daher können im Regelfall weder die Mitmieter noch der Vermieter mit Aussicht auf Erfolg dagegen vorgehen.

Eine Unterlassungsklage oder eine Kündigung des Mietverhältnisses ist daher nur besonders gelagerten Ausnahmefällen aussichtsreich, wenn der Lärm das übliche Maß weit übersteigt. In einem solchen Fall, der dem LG Halle zur Entscheidung vorlag, hat das Gericht noch zusätzlich darauf hingewiesen, dass vor Ausspruch der Kündigung jedenfalls eine vorherige Abmahnung erforderlich ist und auch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der Kündigung bestehen muss. Auf eine Abmahnung, die über ein Jahr zurückliegt, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden, da der Mieter nach der Abmahnung davon ausgehen durfte, die Geräuschentwicklung durch das Kind auf ein erträgliches Maß begrenzt zu haben (LG Halle, Urteil v. 11.01.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, S. 309).

Die Grundsätze dieser Entscheidung gelten auch für andere Fälle eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters, z. B. laufend unpünktliche Mietzahlung, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Zwischen der Vertragsverletzung und der Abmahnung sowie zwischen der Abmahnung und der Kündigung muss ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen; anderenfalls kann die Abmahnung eine nachfolgende Kündigung nicht mehr stützen und muss deshalb wiederholt werden.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de